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企业日常的非货币性资产投资主要包括土地使用权投资和房产投资。
企业进行非货币性资产投资一般会涉及到增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税和印花税等税种。那税法对每个税种是如何规定的呢？
下面小编将从投资方和被投资方这两个角度为大家进行简单的分析。
投资方的涉税处理
1.增值税附加：根据财税[2016]36号文第十条和第十一条的规定的，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产；有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。企业将不动产对外投资取得被投资方的股权，属于有偿取得了其他经济利益，因此，企业不动产投资属于增值税的应税范围。
计税依据:财税[2016]36号文第四十四条规定，其计税价格是按照纳税人/其他纳税人同类不动产均价或组成计税价格确定。企业对外投资无销售额，一般是以经评估后的公允价值作为计税依据。
2.土地增值税：根据财税[2018]57号文第四条的规定，企业以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但文件第五条规定，该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业。因此，将不动产对外投资，只要任意一方是房地产企业，则投资方就需缴纳土地增值税，如果都为非房企，则不征土地增值税。
计税依据：国税发[2006]187号文规定，房企用开发产品对外投资以同类房产价格、市场价/评估价确定收入。对于非开发产品投资如何确认收入未明确规定，实操中一般也是以公允价值，如评估价作为应税收入。
3.企业所得税：根据《企业所得税法实施条例》第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售。同时根据国税函[2008]828号第二条的规定，企业资产所有权属的改变，应按规定视同销售确定收入。企业将房地产对外投资，房地产权属发生了改变，同时取得了股权作为对价，根据规定应当视同销售缴纳企业所得税。
计税依据：国家税务总局公告2016年第80号文第一条规定：“国税函[2008]828号第二条规定情形的，除另有规定外，按照被移送资产的公允价值确定销售收入”。同时财税[2014]116号文第二条明确了企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。根据上述文件规定，不动产投资入股应以评估后的公允价值为基础计算所得。
同时，财税[2014]116号第一条规定，企业非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内分期均匀递延缴纳。因此，企业发生非货币资产交换，需缴纳的企业所得税是可以递延5年缴纳的，对于投资入股不产生现金流入的企业来说，也是一个税收优惠。
4.印花税：根据《印花税暂行条例》和国税发[1991]155号第十条的规定，不动产所有权转移，按照财产转移数据缴纳万分之五的印花税。
被投资方的涉税处理
1.契税：根据国税函[2004]322号的规定，企业以土地、房产权属作价投资入股的，视同土地使用权、房屋买卖征收契税。但如果是母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，根据财税[2018]17号文的规定，视同划转，免征契税。
计税依据：一般土地使用权转让、房屋买卖契税计税依据为成交价，但对于价格不合理的由征收机关参照市场价格核定。
2.印花税：根据国税发[1994]25号的规定，接受不动产投资入股后，被投资方需按照资金账簿新增资本金贴花。
同时根据财税[2018]50号文的规定，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收。
3.房产税/城镇土地使用税：如被投资方接受投资入股的不动产是土地，则涉及城镇土地使用税；如果是房产，则涉及房产税和城镇土地使用税。
对于土地、房产等大宗物业的交易、处置，税负高低往往会直接影响业务交易能否达成，如何合理、合法、合规降低交易税费也成了主要考量因素。建议企业充分考虑资金成本、税务风险、税收征管及税负水平等因素，选择专业、规范、实操经验丰富的中介机构，实时掌握地方税局执行口径，避免税收风险。
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